La otra “pasada” de Caval

En su edición de hoy, Qué Pasa relata la compleja estrategia que realmente habría estado tras el Caso Caval. Revisa a continuación el texto íntegro de este reportaje, que recorre la historia completa del polémico negocio:

Los 2.500 millones de pesos que obtuvo Caval -de propiedad de Natalia Compagnon, nuera de la presidenta Michelle Bachelet- por la venta de los terrenos en Machalí eran sólo la primera parte de un negocio mayor. El diseño original contemplaba una crucial participación en una nueva venta de los mismos predios durante 2015.

Hoy, después de que el escándalo provocara la renuncia de Sebastián Dávalos, hijo de la mandataria, a la Dirección Sociocultural de La Moneda, y cuando los efectos del llamado caso Caval han causado un fuerte daño en la imagen de su madre, se siguen conociendo nuevos antecedentes.

La trama de esta historia comenzó el 16 de diciembre de 2013, cuando un día después del triunfo de Michelle Bachelet en segunda vuelta, el Banco de Chile informó sobre la aprobación de un crédito por más de US$ 10 millones a Exportadora y de Gestión Caval Limitada, empresa en la que Compagnon comparte propiedad en partes iguales con Mauricio Valero, y en la que entonces trabajaba como gerente de Proyectos su marido, Sebastián Dávalos.

El préstamo se materializó a mediados de enero de 2014. Era un crédito bullet, que debía pagarse en un período máximo de un año y en una sola cuota. A punto de vencer ese plazo, Caval recibió un “salvavidas” para hacer efectivo el pago de $ 6.500 millones que le había prestado el Banco de Chile: el 21 de enero pasado, la empresa Silca, de Hugo Silva Martínez, firmó un contrato de compraventa con Caval para comprar los tres predios -Santa Elena, San Diego y Santa Cecilia- ubicados en la Carretera del Cobre, al ingreso de la zona urbana de Machalí y frente al club de polo de esa comuna. Un salvavidas que, para quienes no conocían la totalidad del negocio, parecía casi milagroso.

La operación se concretó el 5 de febrero, cuando Silva pagó por esos terrenos $ 9.500 millones -$ 3.000 millones más que lo desembolsado por Caval un año antes-, asumiendo que se concretaría el cambio al plan regulador de la zona. $ 7.000 millones de esa suma provienen de un crédito que Silva firmó con el mismo Banco de Chile. Al día siguiente, un reportaje de revista Qué Pasa desataría el escándalo.

Hoy la compraventa está en entredicho. Silva presentó una querella por estafa e inducción a la firma de un contrato en contra de Mauricio Valero y Natalia Compagnon. El empresario de la VI Región se hizo representar por Philippi, Prietocarrizosa & Uría, el mismo estudio de abogados que lo asesoró legalmente para cerrar el negocio con Caval y que hoy pretenden anular. El argumento de Silva para fundamentar la acción judicial es que cerró un deal con asimetrías de información. Que nunca se enteró que la operación se haría pública, lo que terminaría poniendo en duda el cambio al plan regulador.

Pero hasta ahora la opinión pública desconoce la dimensión completa del negocio que ambas partes planeaban. La “pasada” de Caval, que reportó a la firma de la nuera de la presidenta $ 2.500 millones, era sólo la primera parte.

Había más.

La pieza clave de este puzle es un contrato privado, que se firma el mismo día que la promesa de compraventa y condicionado al éxito de la misma, entre Valero y Silva. En ese documento, Silva le entrega atribución exclusiva a Inmobiliaria e Inversiones FVM, de propiedad de Valero (en la que figuran su mujer y su hermana como socias), para que éste vuelva a vender a un tercero los mismos tres predios que Silva adquiriría por $ 9.500 millones. La condición: enajenarlos dentro de un año, por un monto no menor a $ 14.700 millones, precio esperado por la expectativa de un hasta entonces inminente cambio del uso de suelo. El ingrediente esencial: que ambas partes se repartieran las nuevas ganancias.

En el contrato se acuerda para FVM un 26% sobre la utilidad de la nueva venta de los terrenos. En el peor de los casos -según detalla el documento-, Valero ganaría $ 1.400 millones más en 2015.

La eventual participación de Natalia Compagnon en esta parte del negocio queda de manifiesto en la cláusula décima del documento de 11 páginas, en el que Silca declara expresamente que “Inmobiliaria e Inversiones FVM S.A. sólo podrá ceder el presente contrato a otra sociedad representada y controlada por Mauricio Guillermo Valero Illanes”.

Valero, según los registros del Diario Oficial, tiene sólo otra sociedad: Caval.

Sebastián Dávalos renunció a la Dirección Sociocultural de La Moneda el 13 de febrero, luego de hacerse público EL NEGOCIO de Caval.

GANANCIAS ESPERADAS

El contrato de Gestión Inmobiliaria fue firmado en la notaría Patricio Raby Benavente. En éste se detallan las características de los tres terrenos en Machalí, que en total suman 44 hectáreas. Establece que desde ese día y hasta el 31 de diciembre de 2015, “Inmobiliaria e Inversiones FVM S.A. actuando a nombre y en representación de Silca gestionará en forma exclusiva y excluyente la venta de los predios y sus derechos de agua en forma conjunta a un mismo comprador o a distintos compradores en forma simultánea”.

En la cláusula número 4 se estipula que el precio mínimo de venta será de 600 mil UF (aproximadamente 14.700 millones de pesos). Y que durante todo el 2015 la exclusividad para que Valero venda los terrenos es total: (Silca) “Deberá abstenerse de realizar gestiones encaminadas a la celebración de contratos de compraventa, promesas de compraventa u otros instrumentos similares con igual objeto, no originadas en las gestiones de Inmobiliaria e Inversiones FVM S.A.”.

Incluso más: se define que la empresa de Silva “no podrá enajenar ninguno de los predios o sus derechos de agua, ni siquiera allanándose a pagar la comisión acordada para Inmobiliaria e Inversiones FVM”.

Terminada esta exclusividad, a partir de 2016, el acuerdo permitía a Silva gestionar la venta de sus terrenos no sólo con Valero sino que por medio de otras empresas. En el documento incluso se describen distintos escenarios de venta, estipulando con detalles las ganancias que se repartiría cada cual en cada caso.

En la cláusula sexta, se fijan los montos. La comisión, dice el contrato, será “equivalente a un 26% sobre el precio de venta final de las propiedades, la que se calculará DESCONTANDO del precio una base de 390 mil UF”. No es una cifra cualquiera: lo que se descuenta son exactamente los $ 9.500 millones que Silva le pagó a Caval por las 44 hectáreas en Machalí.

Saldadas las deudas, se detallan los dineros para unos y otros. O sea, en ese caso se repartirían $ 5.145 millones, $ 1.337 millones para Valero, $ 3.807 millones para Silva.

ILUSTRATIVOS EJEMPLOS

El mandato es tan ilustrativo que pone distintos ejemplos de cómo se repartirán las ganancias si al final el negocio resultaba mejor. Básicamente, se mantiene la comisión del 26% sobre la venta mínima de 600 mil UF, pero por sobre ese monto el fee sube a 35%. También detallan lo que ocurrirá en esas circunstancias. “Si en la compraventa se fija un precio de 700 mil UF, en su equivalente en pesos, la comisión que Silca pagará a FVM será de un 26% calculado sobre 210 mil UF, más un monto que corresponde a un 35% calculado sobre 100 mil UF”. En este último ejemplo, la comisión a pagar ascendería en total a 89.700 UF más IVA. O sea, $ 2.197 millones entrarían en las arcas de Valero.

De no concretarse la venta de los predios en 2015, las partes quedaban liberadas de compromisos y obligaciones. A no ser, que ya sin exclusividad, igual fuera FVM la empresa que lograra enajenar los terrenos. Si ello ocurría, se estableció en el mandato que Silva le pagaría a Valero un 15% del precio de venta final. Siempre dejando en claro que el pago de cualquier “premio” era sobre la diferencia que existía entre las 390 mil UF -el dinero que Silva pagó por los terrenos- y el precio final de la venta.

El negocio de la nuera de la presidenta que provocó, hasta ahora, una aguda crisis en la administración de Bachelet, está hoy en suspenso. El 13 de marzo el Juzgado de Garantía de Rancagua acogió la querella interpuesta por Hugo Silva, con la cual busca dejar sin efecto el contrato mediante el cual Silca le compró a Caval los predios en la VI Región. Esta investigación quedó a cargo del fiscal de San Fernando, Javier von Bischoffshausen.

En tanto, el fiscal regional de O’Higgins, Luis Toledo, quien lleva la investigación por un presunto tráfico de influencia, negociación incompatible y enriquecimiento ilícito, ya ha incautado el computador y teléfono que utilizó Sebastián Dávalos mientras trabajó en el gobierno, allanó los domicilios del matrimonio Dávalos-Compagnon y el de Mauricio Valero. También el lunes pasado incautó el cheque por $ 2 mil millones, emitido por Silca a Caval y que es parte de los $ 9.500 millones, por los que Caval vendió los predios.

La revelación del desconocido contrato entre Silva y Valero podría complicar aún más las cosas.

FOTO: redohiggins.com